人買你又買，英國買樓收租，投資回報及風險注意！

打開YouTube，英國買樓收租的資訊排山倒海而來。高利潤、被動收入、投資攻略等，實際的投資回報真如字面說的可觀﹖隔岸買樓是重大的決定，找到心儀樓盤也要經過深入考慮，了解潛在風險及支出，防止中伏！

‧英國物業稅 – 英國公民 VS 非英國公民

首先，不論是英國公民或海外買家，在英國買樓都需繳付多項英國物業稅，包括英國印花稅（Stamp Duty）、個人所得稅（Income Tax）、資產增值稅（Capital Gain Tax）及遺產稅（Inheritance tax）等。當中以英國印花稅金額最大，以樓價125,000英鎊以上的物業為例，需繳付的稅率由2%至12%不等。而買樓收租的業主們，要就租金收入繳付個人所得稅，英國公民享有首12,500英鎊免稅的優惠，而海外買家於扣除地租、物業管理費及市政稅等開支後，按收入每年繳付20%至45%個人所得稅。英國政府於2021年4月1日起，向所有非英國國籍、海外物業買家，加徵額外2%的「英國海外物業稅」。因此，計劃於英國置業人士，除了買樓的一般支出，更要預留「彈藥」繳付稅務開支。

‧理想與現實，「隔山買牛」有咩潛在風險﹖

無論是自住或收租，鄰近的交通網絡、生活配套、校網及治安等都要仔細考慮。不少初來報到的移英港人，都大呻餐廳貴夾唔飽「無啖好食」。如果你疊埋心水打算做「煮家男女」，亦要有心理準備，英國並不像香港般樓下就有超市、便利店或地鐵站。Google Map的確能讓我們先視察周邊環境，例如車站、購物點或其他設施。但真實的環境、地形和距離，難以單靠地圖就一目了然。以治安問題為例，雖可透過倫敦警察部門的網上系統，查看該區的近期罪案率。但數據只能作參考，該區的治安環境是否符合心中所想，必須經過時間才能感受得到。

移居英國生活，「以車代步」基本上是必然的。當地規定車主必須為汽車投保，在治安差的地區駕駛，相比治安好的地區，保費隨時高一倍。單單是車保，一街之隔，支出已可能是一個double。以上各種配套，都會直接影響自住觀感或放租的投資回報。「魔鬼在細節」情況許可下，還是先實地考察樓盤再入手，以免大失預算。

‧先租後買 – 風險低，彈性大

人生路不熟的朋友，不想貿貿然豪花一筆，先租後買亦是不錯的選擇。即使資金充裕仍要用得精明，住慣住熟，深思熟慮後才入手，可避免一些未知的風險。特別是為子女升學移民的家庭，首要考慮校網，希望在學校附近找到靚盤落腳。不過隨著子女升中學、大學，上學的地點也會隨之改變。建議置業前考慮更長遠的發展，否則穩定後又要為換樓大費周章。

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