業主必睇 – 樓換樓有咩注意？

政府放寬高成數按揭，首次置業人士當然拍案叫好，同時不少業主亦趁機「樓換樓」。要成功換樓的實際操作不是很難，但有很多注意事項，例如個人財務狀況、潛在風險，處理按揭及稅務問題等。大部份人最關心的是「先買後賣」還是「先賣後買」比較著數，與其參看攻略秘技，不如從多方面分析哪個方案更適合你。

‧進取型 : 先賣後買

選擇「先賣後買」，業主售出原有物業後套現足夠資金投資新物業，適合資金較緊絀的換樓人士。在完成賣樓手續後才入手新物業，可免去購買多於一個住宅物業需先預繳的15%「從價印花稅」，加上無持有物業的情況下，符合首置人士身份申請9成按揭。如原有物業成功以高價出售，差額更可補貼新樓首期，或新屋裝修及搬屋等雜費，減輕資金壓力。

當然，「樓換樓」一般都是希望提升居住環境，對新樓的要求因人而異，從「落車」到「上車」的過程可快可慢。換樓的「空窗期」需要短租住所一段時間及安置舊有傢俬，涉及到的支出也要及早預算。

‧保守型 : 先買後賣

不過，假設你一家有大有細，更有毛孩同住，換樓的部署就要想得更周詳。有足夠流動資金的情況下，選擇「先買後賣」可無縫接軌換樓，安頓好家庭成員，再將原有物業出售。以全職媽媽May為例，與丈夫Simon、一對年幼子女及家傭同住，換樓要考慮到校網及子女上學交通的問題，必須經過深思熟慮。「先買後賣」有充裕的時間揀選心水樓盤，妥善安排裝修及搬屋，不會打亂一家人的生活節奏，重點是避免了換樓過程要租屋暫住的繁瑣事務。

由於舊有物業為Simon名下擁有，這次換樓由May申請9成按揭首置物業，但Simon作為新物業擔保人亦會被當作「投資性置業」，最多只可申請到8成按揭。建議先諮詢專業會計師，了解複雜的申請程序，更有把握通過壓力測試。

‧增長型 : 加按套現，一層變兩層著數精明眼

「加按套現」即是將已按物業再給銀行進行第二次樓宇按揭，申請額外貸款。任職銀行高層管理人員的Joy，是收入穩定的高薪一族，購買力十足。Joy看準樓市繼續暢旺的好時機進行「加按」，因為物業價值上升時，貸款金額亦會增加。以「加按」套現的資金作為新樓首期，自住新樓並將舊樓放租，實行「以租養貸」或補貼供樓開支。

注意，如果物業單位是用作放租，申請按揭時必須申報，因為非自住用途的按揭成數一般只可借到4至5成。另外，買入第二層樓時，壓力測試要求會更為嚴格，銀行會查閱申請人的財務狀況及過往供款紀錄。妥善的稅務安排是影響「加按」成數的關鍵，未能肯定入息是否符合要求，可先向會計團隊查詢。

衡量實際需要及供款能力，了解潛在風險及按揭程序，選擇最適合自己的方案。做好兩手準備，靜待合適時機，「樓換樓」入手心水靚盤更輕鬆。

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