按揭9成上車好時機？欠缺計劃隨時泡湯！

疫情下不止日常生活受到衝擊，連一向貴到「離地」的樓價亦出現下調，跌勢更有加快跡象。適逢政府最近公佈了2022年財政預算案，首置人士的按揭成數上限被提高。只要申請按揭時名下無持有任何本地住宅物業，購買$1000萬或以上的住宅物業，最高可申請9成按揭。低至一成首期，「上車」不再遙遙無期。想成功申請9成按揭，需具備什麼條件﹖哪些因素會導致申請被拒﹖

Tax Planning是成功關鍵

申請按揭需要提供的基本資料，包括最近6個月的糧單、公司證明及稅單。根據香港金融管理局指引，如申請6成以上的自住物業按揭貸款，必須購買「按揭保險」。由於是申請高成數按揭，「按揭保險」程序相對嚴謹，稅單是證明申請人收入穩定性的最有力證據。如稅單上顯示的全年薪金和最近6個月的收入差距很大，審核方有理由質疑申請人的收入穩定性，並可要求提供合理解釋，隨時影響審批成數。妥善處理稅務安排，是成功借9成按揭的關鍵。

‧申請被拒「常見陷阱位」

穩定收入證明

申請9成按揭的首要條件是必須有固定收入，佣金不獲計算，雙糧須在僱傭合約中列明才計算在內。如申請人的月薪不穩定或主要薪酬是以佣金形式計算，有機會因收入不足而只能申請到少於9成的按揭。如申請人一年內曾轉工並短暫處於待業階段，擔心會影響收入持續性，則可提供兩至三年的稅單，說明待業只是轉工空窗期，一直都有持續工作及收入。

2. 壓力測試

申請按揭須接受壓力測試，銀行會計算申請人的「供款與入息比率」，判斷申請是否符合資格。「供款與入息比率」其實有可預先計算，以申請人的每月收入及購買物業的每月供款計算即可得出結果。預先將心儀物業的樓價、首期及個人入息等資料交由專業會計師樓整合，即可估算是否能通過壓力測試。新手置業最擔心「壓力測試」一環，提前做好準備就不用日夜擔心申請被拒而導致撻訂危機。

3. 按揭擔保人

一般情況下，如首置人士收入不固定或無法輕鬆通過壓力測試，都會透過按揭擔保人的協助，申請高成數按揭。但有按揭擔保人亦不等如穩操勝券，甚至會令借9成按揭計劃泡湯。假設太太申請9成按揭首置物業，而沒有穩定收入，請有穩定收入的丈夫作按揭擔保人。如丈夫名下已有物業，即使只是作為新物業的擔保人而非業主，亦會被當作是投資性置業，最多只能申請到8成按揭。魔鬼藏在細節中，建議置業前先諮詢專業的會計師團隊，以免誤中陷阱而失去預算。

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